Immobilien vererben — Rechtsanwälte für Immobilienerbschaft in Dresden

Das eigene Haus ist der Wunsch vieler Menschen und das Ziel, auf das sie hinarbeiten. Die eigene Immobilie ist eine Form der Altersvorsorge und in Zeiten starker Schwankungen an den Wertpapiermärkten und niedriger Zinsen eine verlässliche Geldanlage. Immobilienbesitzer erfreuen sich eines bleibenden Wertes, den sie später an ihre Kinder vererben können. Die Auseinandersetzung mit zu vererbenden Immobilien, insbesondere wenn diese im Ausland gelegen sind, ist rechtlich jedoch komplex. Ist unbewegliches Vermögen involviert, bedarf es stets einer besonderen Form. Zudem müssen erbrechtliche, familienrechtliche und steuerrechtliche Folgen beachtet werden.

Ihre Vorteile unserer Kanzlei:

• schnell: kurzfristige Termine jederzeit möglich
• Vier-Augen-Prinzip: zwei Fachanwälte bearbeiten Ihren Sachverhalt
• Entwicklung einer Lösung nach aktuellster Rechtslage
• fachübergreifendes Arbeiten dank gebündelter Inhouse-Expertisen
• außergerichtliche Konfliktlösung und Mediation
• regelmäßige Veranstaltungen

Unsere TOP Rechtsanwälte unterstützen Sie beim Immobilien (ver)erben

• Immobilie: Vererbung, Schenkung, Überlassung – was sind die Unterschiede?
• Immobilienbewertung
• Nießbrauch
• Was passiert mit der Immobilie bei Scheidung?
• Steuerliche Besonderheiten beim Weitergeben von Immobilien
• Ausschlagung des Immobilienerbes
• Immobilie vererben im Ausland – internationales Erbrecht

Die Weitergabe von Immobilieneigentum an die nächste Generation kann in vielerlei Art und Weise erfolgen. Die einfachste Möglichkeit ist die testamentarische Einsetzung eines Erben, der im Todesfall die Immobilie erben soll. In den meisten Fällen genügt eine derartige Regelung. Mit ihr wird eine Person zum Erben eingesetzt. Im Todesfall tritt der Erbe – sofern er das Erbe annimmt – in die Rechtsstellung des Erblassers vollumfänglich ein und wird dann auch Eigentümer etwaiger Immobilien des Erblassers.

Oft spielen aber steuerliche Freigrenzen, die man ausschöpfen möchte, eine Rolle. Teilweise geht es auch darum, ein nicht näher bekanntes Kind aus einer früheren Beziehung so weit wie möglich von der Vermögensnachfolge auszuschließen. Pflichtteilsansprüche kann man nicht verhindern, wenn der andere nicht verzichtet. Bei frühzeitiger Planung bieten die gesetzlichen Regelungen jedoch einigen Spielraum, um diese Ansprüche wertmäßig zu reduzieren, Stichwort: Optimierung der Vermögensstruktur für den Erbfall. In Betracht kommen dann lebzeitige Schenkungen oder Immobilienüberlassungen. Während die Schenkung unentgeltlich, also ohne Gegenleistung erfolgt, geschieht die Überlassung meist gegen Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts oder Vereinbarung eines Pflichtteilsverzichts.

Wir helfen Ihnen dabei, die für Sie optimale Gestaltung Ihrer Immobilien-Erbschaft zu finden und rechtlich bindend festzuhalten.

Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht für eine fremde Sache und wird im Grundbuch eingetragen. Er gestattet es dem Berechtigten, die Sache zu nutzen und aus ihr Früchte zu ziehen, also Erträge zu erwirtschaften. Der Nießbrauch ist weder vererbbar noch veräußerbar und gilt für die gesamte Lebenszeit des Berechtigten. Er ist in der Regel dann sinnvoll, wenn jemand bereits zu Lebzeiten Eigentum auf potenzielle Erben übertragen, sich aber gleichzeitig absichern möchte, dass er im Streitfall ein lebenslanges Recht hat, die Immobilie zu bewohnen oder aber Mieteinnahmen aus der Vermietung erzielen kann. Grund für die Übertragung ist häufig die Ausschöpfung von Steuerfreibeträgen. Hierbei kann ein Nießbrauch nützlich sein, denn er reduziert den Wert der Immobilie. So kann beispielsweise eine Immobilie auf die Kinder steuerfrei übertragen werden, obwohl sie einen Wert von über 400.000 € hat.
Im Rahmen der Zwangsversteigerung ist der Nießbrauchsberechtigte privilegiert: Zwar gilt auch für den Nießbrauch das Prioritätsprinzip, sodass er erlischt, wenn das Verwertungsrecht des die Zwangsversteigerung Betreibenden eher in das Grundbuch eingetragen wurde. Der Nießbrauchsberechtigte hat jedoch einen Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös.

In vielen Fällen sind die Eheleute Miteigentümer zu jeweils ½ an der gemeinsamen Immobilie. Bei einer Scheidung gilt es meist, dieses Miteigentum im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung auseinanderzusetzen. Das kann geschehen, indem einer der Ehegatten die Immobilie übernimmt oder sie an einen Dritten veräußert wird. Auch hier stellt sich die Frage nach einer zuverlässigen Wertermittlung. Können sich die Eheleute nicht einigen, kann einer die Teilungsversteigerung verlangen. Eine Rolle spielt bei der Trennung auch die Frage, welcher Ehegatte im Haus wohnen bleibt und wer auszieht. Hier muss genau überlegt werden, denn dem Bleibenden wird ein Wohnvorteil einkommenserhöhend zugerechnet, der den Unterhalt beeinflussen kann. Zieht einer der Ehegatten aus und es besteht Miteigentum, das noch nicht auseinandergesetzt ist, kann er vom anderen Ehegatten eine Nutzungsentschädigung verlangen. Alle Punkte lassen sich bereits vorab im Rahmen eines Ehevertrages oder anlässlich der Trennung / Scheidung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung regeln.

Wir helfen Ihnen dabei, derartige Übereinkünfte aufzusetzen. Dabei arbeiten wir eng mit ortsansässigen Notaren zusammen, die die erzielte Übereinkunft abschließend beurkunden.

Eine Erbschaft muss innerhalb von 6 Wochen nach dem Erbfall ausgeschlagen werden, sonst gilt das Erbe automatisch als angenommen. Nicht viel Zeit also, um sich umfangreich über die Belastungen des Erbes zu informieren. Ist das vererbte Haus oder die vererbte Eigentumswohnung nicht abbezahlt, bestehen Schulden und die finanziellen Mittel für die Bedienung der Verbindlichkeiten sind nicht vorhanden, lohnt sich eine Ausschlagung. In diesem Fall ist die ausschlagende Person von allen Pflichten rund um das Haus befreit. Sollte sich kein Erbe finden, geht die Immobilie an den Staat. Egal, ob Sie die Erbschaft angenommen haben und später feststellen, dass eine Ausschlagung besser gewesen wäre oder umgekehrt: Es besteht eventuell noch die Möglichkeit einer Anfechtung.

Für im Ausland gelegene Immobilien kann möglicherweise auch ausländisches Recht gelten, unabhängig davon, ob im Übrigen deutsches Recht anwendbar wäre. Die Anwendung des sog. Belegenheitsrechts (lex rei sitae) ist die Grundanknüpfung im Internationalen Sachenrecht und auch im deutschen Art. 43 EGBGB so festgeschrieben. Danach richtet sich das anwendbare Recht nach dem Ort, an dem sich die Sache befindet. In Erbfällen kann dies zu der Frage führen, ob der Eigentumsübergang im Rahmen des Erbes sich nach dem anwendbaren Erbrecht oder möglicherweise – in Bezug auf die ausländische Immobilie – nach dem anwendbaren Sachenrecht richtet. Es entsteht dann möglicherweise eine sog. Nachlassspaltung. Um diese zu verhindern, wurde für EU-Fälle die EU-Erbverordnung geschaffen. Sie regelt einheitlich, dass auf die gesamte Erbfolge das Recht des Staates anzuwenden ist, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Zudem ist eine Rechtswahl möglich – wir beraten Sie ausführlich und helfen Ihnen bei der Wahl des günstigsten Rechts.